臨近年末，通常是一年中租房市場的淡季，而2019年租房行情似乎比往年更淡一些，成交量持續(xù)走低，房租行情低迷。近日，太原市房產(chǎn)局官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示：太原六城區(qū)租房參考價格為20.02元/平方米每月，同比去年略有下降。
與此同時，山西晚報記者走訪發(fā)現(xiàn)，各大中介對租金沒有明顯的降價行為，只是通過中介費打折、起租時間延后等方式攬客，使得租金總成本小幅下滑。
市場冷淡租金回落
國家統(tǒng)計局12月上旬發(fā)布了2019年11月全國CPI數(shù)據(jù)，在各類居民消費價格指數(shù)高歌猛進的同時，租賃房房租環(huán)比下跌格外引人注目，數(shù)據(jù)顯示：今年前11月租賃房房租環(huán)比下降0.3%。
山西晚報記者在查閱資料時發(fā)現(xiàn)，貝殼研究院發(fā)布《2019年11月份全國重點城市為二手房市場及租賃市場月報》，報告指出，11月重點城市租賃市場仍處淡季，成交量下降，租金普遍下跌。租賃市場處于季節(jié)性低溫狀態(tài)，重點18城鏈家租賃成交量環(huán)比下降4.7%，降幅繼續(xù)收窄。
12月20日，太原市房產(chǎn)局也官宣了今年太原的房屋租金參考價格。根據(jù)各城區(qū)上報的租金參考價，房屋登記備案數(shù)據(jù)，以及搜集整理的占市場份額較大的各經(jīng)紀機構、試點租賃企業(yè)市場的成交數(shù)據(jù)中房屋租金情況的基礎上，官方研究確定了2019年租金參考價為——20.02元/平方米每月，而2018年，這個參考價為21.76元/平方米每月，粗略計算，同比下降8.00%。
以迎澤區(qū)雙塔寺街片區(qū)房屋租賃市場為例，由于目前處于租房淡季，“買方”市場現(xiàn)象較明顯。有找房租戶想在附近找一居室，起租時間要求到2020年1月中旬。中介人員按照要求，找到了多處待租房源供租戶挑選，最后租戶選中了一套小戶型住宅，起租時間推后到半個月后?！捌鹱鈺r間讓步以及中介的折扣力度，這在租賃旺季是不可能的。在市場冷淡的情況下，只能在中介費上或者起租時間上有所讓步?！敝薪榻?jīng)紀人表示。
山西晚報記者在各中介門店內(nèi)發(fā)現(xiàn)，每個門店配備的租賃業(yè)務經(jīng)紀人少之又少，當租房客問及附近租房業(yè)務時，只有少數(shù)員工知曉情況。業(yè)內(nèi)人士表示，有工作經(jīng)驗的經(jīng)紀人都以二手房買賣業(yè)務為主，只在客戶找上門來時才會做租賃。只有剛入職、無經(jīng)驗的經(jīng)紀人，開始時會從房屋租賃業(yè)務做起，后期轉做存量房買賣。因為租賃業(yè)務的中介費與二手房買賣的中介費相比，相差太多，租賃業(yè)務提成通常為租期一年提成一月租金，僅有幾千元；而二手房成交業(yè)務提成，按成交價的1%提成，高達上萬元或數(shù)萬元。租房業(yè)務基本不投入營銷費用，某中介門店負責人表示。
多位業(yè)內(nèi)人士指出，租賃市場熱度季節(jié)性很強，除了慣例的“春節(jié)潮”和“畢業(yè)潮”，其余時間租賃市場熱度減退。第四季度為傳統(tǒng)的租賃淡季，租金上漲動力不足，預計短期租金仍為穩(wěn)中有降趨勢。
房源充足買方選擇空間大
采訪中，山西晚報記者了解到，每年租房市場會有兩個高峰期，一個是春節(jié)返工后，一個是高校畢業(yè)季。在這兩個時期，不論是租房的價格還是成交量都會有所變化。但今年除中小學校周邊小區(qū)租房有熱度外，其余地區(qū)熱度一般。
業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，高房價延緩了一部分畢業(yè)生在省城買房的計劃。一位從事多年二手房銷售、租賃的經(jīng)紀人告訴山西晚報記者，近幾年，太原新交房的樓盤較多，尤其是城中村改造回遷中，回遷房多、新、位置好。在這些新房源中，很多已經(jīng)裝修好，消耗了一大部分求租需求，導致目前市面上房屋租賃供給充足，而租賃者的選擇空間也明顯大了。
58安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，小戶型房源更受租房群體青睞。重點19城中1居室的租賃房源占比41.8%，2居室占比33.5%，4居室及以上大戶型租賃房源不足5%。
與此同時，超過半數(shù)租賃房源價格集中在租金3000元/月以下，其中1001元/月至2000元/月的房源占比最高，為26.4%；2001元/月至3000元/月的房源占比也高于兩成。
由于剛需租房者是租賃市場主力，導致市面上小戶型房源相對好租，大戶型房源由于客群較少，租金下行壓力更大。租房市場也出現(xiàn)兩極分化，裝修精致、家電齊全的房屋依然比較受青睞，比較好租，而閣樓、頂樓、裝修老舊、家電不全的老房子，在市場上受冷落，不僅不好出租，租金也上不去。
租房與買房哪個更劃算
雖然租房者認為房租高，但在太原這樣的弱二線城市，客觀地說，相比更高昂的房價，房屋租金其實還是劃算的。
11月27日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布《全國重點50城租金收入比調(diào)查研究報告》。所謂的房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300—1∶200。
整體來看，一線城市租金與房價差距最大，其次是三四線城市，二線城市的租金與房價差距最小。從全國大中城市租售比來看，在監(jiān)測的50個城市中，一線城市平均租售比為1:636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低于二線城市，為1:556，租售比相比二線城市略大1.3年。
以太原迎澤區(qū)一套95平方米、兩居室剛需樓盤房源為例，售價為12500元/平方米，租金為2000元/平方米，租售比為1：595。在諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計的50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低于2年的銀行存款利率(2.4%)，租金回報率處于較低水平。
房子只有在不斷漲的時候，以投資為目的的買房才有投資意義，而在“房住不炒”的政策下，即便買了房子，幾百萬投進去了，回報不僅不如銀行理財高，錢還被套進房子里。業(yè)內(nèi)人士建議，業(yè)主如為了剛需自住值得結束租房生涯選擇買房，如果買房是為了出租投資，這個投資的付出過大。
