“住宅用地70年期滿后，我的房子還能不能屬于我？”“老人想要以房養(yǎng)老，可是把房子賣了就沒(méi)地兒住，能不能保留居住權(quán)？”最近，《民法典》的各項(xiàng)內(nèi)容亮點(diǎn)多多，引起了市民的熱烈討論，其中最受讀者關(guān)注的就是“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿自動(dòng)續(xù)期和居住權(quán)”入典。
70年大限這樣解決
很多市民都了解，商品房的產(chǎn)權(quán)最多是70年，房屋產(chǎn)權(quán)到期后會(huì)怎么樣，是國(guó)家收回，還是自動(dòng)續(xù)約？對(duì)此，《民法典》第三百五十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
對(duì)此，山西稅渡律師事務(wù)所楊晉武律師稱，這條規(guī)定意味著住宅土地使用權(quán)滿70年之后，自動(dòng)續(xù)期，不必?fù)?dān)心被收回。也就是說(shuō)，房子產(chǎn)權(quán)到期后，還是可以繼續(xù)居住。但是，既然有續(xù)期的問(wèn)題，那么肯定就會(huì)牽涉到費(fèi)用。對(duì)于自動(dòng)續(xù)期的費(fèi)用問(wèn)題，《民法典》中也有提到，續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。也就是說(shuō)費(fèi)用可能全免，也有可能部分免，具體的還得依據(jù)相關(guān)法律來(lái)決定。所以就目前的形式來(lái)看，市民不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)到期后的續(xù)費(fèi)問(wèn)題，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)該會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。
居住權(quán)人這樣規(guī)定
對(duì)于市民普遍關(guān)注的居住權(quán)問(wèn)題，《民法典》三百六十六條規(guī)定：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。楊晉武律師稱，居住權(quán)寫(xiě)入《民法典》，能夠讓一些弱勢(shì)的人居有定所、老有所養(yǎng)，這是社會(huì)文明的一個(gè)重要體現(xiàn)。
如何理解居住權(quán)？居住權(quán)設(shè)立需要以書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，同時(shí)需在登記機(jī)構(gòu)辦理居住權(quán)登記?！氨热缫粋€(gè)老人膝下有一子一女，一套房，老人臨終前立了遺囑：房子的產(chǎn)權(quán)歸兒子，但是女兒有10年的居住權(quán)。這個(gè)就需要訂立居住權(quán)合同，同時(shí)要辦理居住權(quán)登記，才能從法律層面確定女兒的居住權(quán)?！睏顣x武律師說(shuō)，居住權(quán)具有極大的社會(huì)現(xiàn)實(shí)需求，居住權(quán)制度對(duì)于解決非繼承人的居住問(wèn)題、離婚后需要經(jīng)濟(jì)幫助一方的居住問(wèn)題、以房養(yǎng)老問(wèn)題等，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。
以房養(yǎng)老有了保障
居住權(quán)是在不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的基礎(chǔ)上，分離出一定期限的居住權(quán)利，這對(duì)弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，可以保障他們的居住權(quán)，對(duì)于以房養(yǎng)老的老人來(lái)說(shuō)也是恰逢其時(shí)。
時(shí)下，有機(jī)構(gòu)推出“以房養(yǎng)老”模式，老人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給機(jī)構(gòu)，通過(guò)合同約定獲得一筆售房款；有不少老人因此上當(dāng)受騙，居住權(quán)的確立可以解決這一問(wèn)題。楊晉武稱，居住權(quán)讓選擇“以房養(yǎng)老”方式的老人，可以通過(guò)辦理登記手續(xù)取得居住權(quán)，可以獲得更好的保障。比如，一個(gè)老人沒(méi)有固定的收入來(lái)源，晚年生活無(wú)法得到保障，她有一套價(jià)值80萬(wàn)元的房子，居住權(quán)能解決她的困境。老人可以把房子賣掉或者抵押給銀行，同時(shí)要求設(shè)立居住權(quán)：有生之年讓自己無(wú)償居住。這樣，老人就可以按照市場(chǎng)估值，得到一筆養(yǎng)老資金，既提高了生活質(zhì)量又保障自己的居住。
楊晉武律師稱，居住權(quán)的確立，受益的不僅僅只有老人，對(duì)于租客，特別是大量公租房的承租人，也是一大利好。
二手房交易注意居住權(quán)
值得注意的是，設(shè)立居住權(quán)的房屋，其收益權(quán)和處分權(quán)仍然屬于房屋所有權(quán)人(業(yè)主)。居住權(quán)并未限制房屋所有人對(duì)房屋進(jìn)行出售、抵押，如果該房屋設(shè)立有居住權(quán)，即使房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋，享有居住權(quán)的一方依然能根據(jù)合同，在約定期限內(nèi)繼續(xù)居住。
對(duì)此，楊晉武律師提醒市民，購(gòu)買二手房時(shí)，不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況，還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)，如果有居住權(quán)，要提前在合同中明確，避免帶來(lái)不必要的麻煩。
