近日多部門推出提振房地產(chǎn)市場政策組合拳，其中有關(guān)“保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)”的系列政策更是引人關(guān)注。17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會議在京召開，會議強(qiáng)調(diào)要深入貫徹落實(shí)4月30日中央政治局會議部署，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。另外，國務(wù)院新聞辦17日舉行了國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，將會同金融監(jiān)管總局等部門出臺城市商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案，重點(diǎn)要讓老百姓按合同約定如期拿到驗(yàn)收合格的房子。同時(shí)，17日中國人民銀行連續(xù)發(fā)布多條購房新政，也引發(fā)了市場熱議。
·城市商品房“保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)”具體如何打？
·此次多部門發(fā)布的提振房地產(chǎn)市場的政策組合拳有何亮點(diǎn)？
·這些政策組合拳與以往有何不同？或?qū)砟男└淖儯?/p>
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城市商品房“保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)”如何打？
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部：將圍繞四項(xiàng)重點(diǎn)做好保交房工作
在17日的國新辦政策例行吹風(fēng)會上，住建部表示，將圍繞四項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容做好保交房工作。具體有哪些內(nèi)容？
一是打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險(xiǎn)。按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項(xiàng)目，推動(dòng)項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障購房人合法權(quán)益。
二是進(jìn)一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。城市政府推動(dòng)符合“白名單”條件的項(xiàng)目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，滿足在建項(xiàng)目合理融資需求。
三是推動(dòng)消化存量商品住房。城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。
此外，各地還將妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。
國家金融監(jiān)督管理總局：將建立健全城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制
目前，全國297個(gè)地級及以上城市都建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制。國家金融監(jiān)督管理總局17日表示，將建立健全城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。
城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制主要是匯總轄內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況，按照條件和標(biāo)準(zhǔn)審核“白名單”項(xiàng)目，對于暫時(shí)不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，要督促有關(guān)各方加大整改力度，切實(shí)解決相應(yīng)問題，使其符合“白名單”的項(xiàng)目條件和標(biāo)準(zhǔn)。
國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠(yuǎn)企：“白名單”由房地產(chǎn)項(xiàng)目公司自愿申報(bào)，所在城市的區(qū)縣預(yù)審并提出名單。城市協(xié)調(diào)機(jī)制組織甄別審查，符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的納入“白名單”，不符合條件與標(biāo)準(zhǔn)的要實(shí)施整改，推動(dòng)問題解決，形成閉環(huán)管理機(jī)制。
肖遠(yuǎn)企表示，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制要負(fù)責(zé)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管流程，合理確認(rèn)預(yù)售監(jiān)管資金的額度。同時(shí)，要壓實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的責(zé)任。
多部門推出提振房地產(chǎn)市場政策組合拳
中國人民銀行：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款
另外，多部門也推出了提振房地產(chǎn)市場政策組合拳，中國人民銀行17日發(fā)布消息，將推出保障性住房再貸款等四項(xiàng)政策措施。這個(gè)3000億元規(guī)模的保障性住房再貸款政策具體如何規(guī)劃執(zhí)行？
保障性住房再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可以展期4次。發(fā)放對象包括政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。
招聯(lián)首席研究員董希淼：人民銀行提供低成本的再貸款資金，激勵(lì)21家全國性商業(yè)銀行向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，支持以合理價(jià)格收購已經(jīng)建成未出售商品房，用作保障性住房。
從收購對象看，嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)企業(yè)已建成未出售商品房，對不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。同時(shí)，嚴(yán)格把握所收購商品房的戶型、面積標(biāo)準(zhǔn)。從收購主體看，被選定的地方國企及所屬集團(tuán)不得涉及地方政府隱性債務(wù)，不得為政府融資平臺。從收購用途看，全部用于保障性住房配售或者租賃。
中國人民銀行發(fā)布多條購房新政將有哪些變化？
17日，中國人民銀行連續(xù)發(fā)布多條購房新政，具體都有哪些？
首套房最低首付比例調(diào)整為不低于15%
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知：對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例，調(diào)整為不低于15%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。
下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率
此外，中國人民銀行決定，自2024年5月18日起下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%；5年以下(含5年)和5年以上第二套個(gè)人住房公積金貸款利率，分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。
取消首套二套商貸利率政策下限
同時(shí)，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。
房貸利率調(diào)整購房者負(fù)擔(dān)下降
據(jù)專家分析預(yù)測，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限后，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3或者0.4個(gè)百分點(diǎn)；按照100萬貸款、30年期限、等額本息還款方式計(jì)算，總利息支出可減少7萬多元。
專家分析：為什么選擇此時(shí)推出政策組合拳？
為什么選擇此時(shí)推出一系列提振房地產(chǎn)市場的政策組合拳？當(dāng)前市場面臨哪些挑戰(zhàn)？
中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立：17日下午的國務(wù)院新聞辦政策吹風(fēng)會，實(shí)際上已經(jīng)有了明確的答案。源于前四個(gè)月房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，應(yīng)該說是超預(yù)期的下行。主要表現(xiàn)為：
房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走低，而且有加速下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)市場的投資下滑了9.8%，接近10%。在過去三年連續(xù)下滑的基礎(chǔ)之上，第四年大幅度下行。
房地產(chǎn)的銷售，新房銷售的面積下降了20%多，金額下降的幅度更大一點(diǎn)，接近30%。而且這也是在連續(xù)幾年下跌的基礎(chǔ)之上，出現(xiàn)了較大幅度的下跌。
房地產(chǎn)市場對整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的全局，應(yīng)該說有牽一發(fā)而動(dòng)全身的作用。龍頭行業(yè)出現(xiàn)了異常的下跌，這個(gè)時(shí)候穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就變得非常迫切。
專家分析：此次政策組合拳有哪些亮點(diǎn)？
中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立：第一是房地產(chǎn)市場的按揭貸款首付比，無論是首次購房還是二套房，都降到了歷史最低位?？梢灶惐?008年為了應(yīng)對全球金融危機(jī)，當(dāng)時(shí)首次置業(yè)的首付比降到了20%，而這一次降到了15%，這是歷史的最低位。這個(gè)首付比的大幅度下降，實(shí)際上就可以有效刺激需求，讓那些口袋里資金難以滿足20%或者是30%的客戶，順利地進(jìn)入到買房行列。其次是把房地產(chǎn)按揭貸款的利率也下調(diào)到歷史的最低位。這兩點(diǎn)都是為了刺激需求。相信作用之下，房地產(chǎn)市場應(yīng)該會出現(xiàn)回暖。
第二是這次啟用了新的貨幣政策工具，雖然從數(shù)量上來看不是太大，是央行用再貸款的方式來促進(jìn)全國的保交樓工作的實(shí)施，可以有效緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的消化存量任務(wù)，讓它們的資金盡快地得到回籠。有了資金以后，保交樓的任務(wù)就能夠順利地實(shí)施。雖然首次貸款的額度只有3000億，但這是一個(gè)新的政策工具，這個(gè)工具從無到有，它就意味著質(zhì)的變化。可以類比2015年我們實(shí)施了棚改貨幣化的政策操作，原理是一樣的，資金的來源是央行，然后利用市場化的機(jī)制，讓資金注入到房地產(chǎn)市場。
陜西西安：取消住房限購政策出臺咨詢看房客戶增加
其實(shí)，最近全國多地也“因城施策”，推出了多項(xiàng)優(yōu)化和調(diào)整房地產(chǎn)政策，包括商品住房以舊換新、取消限購、進(jìn)一步放寬落戶條件等新政密集落地。這些政策發(fā)布后，市場反應(yīng)如何呢？先去西安看一看↓
總臺記者陳武：在西安市東郊的一處房產(chǎn)項(xiàng)目售樓部，雖然不是周末，但是現(xiàn)場依然有不少人來看房、選房。
在售樓部，丁先生正在了解項(xiàng)目信息，此次放開限購后，像他這樣非西安戶籍的人群，可以選購的范圍從二環(huán)外擴(kuò)大到西安全市。
客戶丁先生：我老家在甘肅天水那邊，之前西安一直處于限購，想買房子但是一直買不了。最近半年對于購房者來說，不斷有好的消息，好的政策。
此外，在西安《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中還明確，多子女家庭使用公積金貸款購買住房的，貸款最高額度在現(xiàn)行信貸政策基礎(chǔ)上提高至1.2倍。公積金貸款額度上升，也讓一部分觀望者加快了購房的進(jìn)度。
客戶顧先生：公積金原來只能貸80多萬，現(xiàn)在公積金可以貸到100多萬。我的貸款一共200多萬，公積金多貸20多萬近30萬的情況下，我每個(gè)月的月供就會少1000多塊錢，相當(dāng)于實(shí)惠就落到我們這邊了，政策還是比較好的。
為了帶動(dòng)銷售，開發(fā)商也適時(shí)推出了特價(jià)房、車位補(bǔ)貼、贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等多種購房優(yōu)惠。
相較于新房市場，記者在西安市的一些中介機(jī)構(gòu)走訪發(fā)現(xiàn)，西安二手房掛牌量也在迅速增長。據(jù)某房產(chǎn)網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，西安限購政策放開后的第二天，西安二手房單日掛牌量已新增近900套。目前，僅這家中介網(wǎng)站上，西安二手房掛牌量已經(jīng)超過13萬套。
浙江杭州：房產(chǎn)新政落地咨詢和交易熱度增加
浙江杭州近日也發(fā)布了優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控的七條新政，其中包括全面取消市場限購。市場反應(yīng)如何呢？來看記者在當(dāng)?shù)氐牟稍L↓
這個(gè)新樓盤位于浙江杭州拱墅區(qū)運(yùn)河新城板塊，第一次開盤推出的141套房源，吸引了1818組購房者登記。
該樓盤負(fù)責(zé)人表示，杭州房地產(chǎn)新政發(fā)布前，前來看房的主要還是以本地客戶為主；但是現(xiàn)在，上海、溫州、臺州等地的客戶，也參與了登記報(bào)名。
相比新房，二手房市場對于“杭七條”新政的反應(yīng)更加快速直接。在一家房產(chǎn)中介門店，盡管是午休時(shí)間，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也一直在忙著帶客戶看房。
某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人李榮：原來一周可能只有兩、三個(gè)帶看，現(xiàn)在我們一天就有三、四組帶看。
據(jù)某房產(chǎn)中介平臺統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，杭州樓市新政發(fā)布一周后，二手房咨詢量增長30%，二手房買賣房源增長46%，下定量新增24%。
某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人楊華波：很多人會選擇這些老小區(qū)，第一個(gè)是符合首次置業(yè)的價(jià)位段，第二個(gè)它的地段本身就是有一個(gè)非常好的優(yōu)勢，第三個(gè)就是外地戶口，想到杭州來落戶的也是非常多。
此次政策組合拳與以往有何不同？
看了兩個(gè)地方的例子，可以說此前因城施策的部分政策效果已經(jīng)顯現(xiàn)，相信此次中央級政策組合拳的推出對整個(gè)市場的提振作用將更加明顯，那么此次政策與以往有何不同？預(yù)計(jì)效果如何？
調(diào)控政策首次在供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力
中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立：這一次出臺的政策，作用點(diǎn)和以往不太一樣。以往在房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中，往往是選擇刺激需求或者是刺激供給。在供給和需求兩端同時(shí)發(fā)力，這還是第一次。
從刺激需求的角度來看，過去的一年當(dāng)中已經(jīng)數(shù)次出臺政策，應(yīng)該說力度也是相當(dāng)大的。但是從過去幾個(gè)月的觀察來看，市場并沒有被有效激活，原因出在供給側(cè)。因?yàn)殚_發(fā)商出現(xiàn)了資金的違約風(fēng)險(xiǎn)，就使得期房購買者，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)就會大大增加。我們的新房銷售85%是期房。爛尾風(fēng)險(xiǎn)難以消除的時(shí)候，即使有買房的需求，大家都會望而卻步，不敢輕易地去購買期房。那么，這個(gè)時(shí)候刺激需求的政策就不會起到立竿見影的效果。
化解房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)供需兩端雙管齊下
這一次是雙管齊下，不僅僅刺激需求，而且采取了有效的措施，開設(shè)了新的貨幣政策工具，去化解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。它的效果肯定比單側(cè)發(fā)力有效得多。
