5月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布多項(xiàng)支持房地產(chǎn)的金融舉措(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“517樓市新政”)?！?17樓市新政”發(fā)布以來(lái)，百城房貸利率進(jìn)一步下行，目前多數(shù)城市首套房貸利率已降至3.1%-3.5%之間，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)平均水平。
“房貸利率下調(diào)確實(shí)給購(gòu)房者提供了實(shí)惠，減輕了負(fù)擔(dān)?！苯髌监l(xiāng)市民陳女士在房貸新政落地后購(gòu)買(mǎi)了某小區(qū)住宅，“我申請(qǐng)的是30年期按揭貸款56萬(wàn)元，銀行說(shuō)作為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)可以享受優(yōu)惠貸款利率貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)減50個(gè)基點(diǎn)，按現(xiàn)在LPR計(jì)算，總利息支出預(yù)計(jì)可減少5.04萬(wàn)元?！?/p>
近期，全國(guó)多地購(gòu)房者都享受到了房貸利率下降的政策紅利。目前，除北京、上海、深圳外，全國(guó)其余城市均已取消房貸利率下限。
6月26日，北京發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。本輪調(diào)整后，北京地區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套住房貸款利率下限為3.5%。
“政策發(fā)布當(dāng)天很多銀行就跟進(jìn)下調(diào)利率了，現(xiàn)在首套房商貸利率已經(jīng)降到3.5%，二套房五環(huán)內(nèi)房貸利率最低3.9%，五環(huán)外是3.7%。”7月1日，北京長(zhǎng)椿街一名鏈家工作人員對(duì)記者表示，就在剛剛過(guò)去的周末，鏈家在全北京成交了一千多單，“之前也就是三四百單左右的水平” 。
北京鏈家研究院分析師冷會(huì)表示，“626”政策出臺(tái)以來(lái)，北京鏈家二手住房簽約量較政策出臺(tái)前增長(zhǎng)12.2%，新增客源量增長(zhǎng)11.0%，帶看量總體持平，說(shuō)明該政策對(duì)存量購(gòu)房需求的決策和潛在購(gòu)房需求的釋放都有積極作用。
在北京政策調(diào)整之前，一線(xiàn)城市中，上海、廣州、深圳均已在5月底進(jìn)行了政策調(diào)整。從全國(guó)層面看，百城平均房貸利率也進(jìn)一步下調(diào)，多數(shù)地區(qū)房貸利率已降至“3字頭”。例如，武漢二套房貸主流利率由4.15%降至3.35%，降幅達(dá)80個(gè)基點(diǎn)；首套房貸利率由3.55%降至3.25%，降幅為30個(gè)基點(diǎn)。廈門(mén)二套房貸主流利率由4.25%降至3.75%，降幅達(dá)50個(gè)基點(diǎn)；首套房貸利率由3.45%降至3.3%，降幅為15個(gè)基點(diǎn)。
貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“517樓市新政”落地后，5月百城首套房平均商貸利率降至3.45%，二套房貸平均利率降至3.90%，分別較上月下降12個(gè)基點(diǎn)、26個(gè)基點(diǎn)。與此同時(shí)，5月銀行平均放款周期為22天，維持較快放款速度。
政策紅利釋放下，多地樓市活躍度有所提升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，6月1日至25日，上海新房日均成交套數(shù)較5月增長(zhǎng)11.1%，二手房在以?xún)r(jià)換量及政策優(yōu)化帶動(dòng)下，日均成交套數(shù)較5月增長(zhǎng)40.5%，6月以來(lái)多日網(wǎng)簽超1000套。截至6月25日，深圳6月以來(lái)新房日均成交套數(shù)較5月增長(zhǎng)32.3%，同比增長(zhǎng)5.7%；二手房市場(chǎng)在5月高基數(shù)下，6月日均成交量較5月增長(zhǎng)5.7%，延續(xù)溫和修復(fù)態(tài)勢(shì)。
不過(guò)，伴隨新發(fā)房貸利率下行，新增房貸與存量房貸間的利差也進(jìn)一步擴(kuò)大，關(guān)于下調(diào)存量房貸利率的討論也有所升溫。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉舉例，以一筆100萬(wàn)元30年期的房貸為例，若按新購(gòu)房者3.5%的利率計(jì)算，采用等額本息還款方式，總支付利息約為61.66萬(wàn)元。對(duì)于存量房貸持有者，若其房貸利率為4.5%，同等條件下總支付利息約為82.41萬(wàn)元。
市場(chǎng)也再次出現(xiàn)下調(diào)五年期以上LPR報(bào)價(jià)的呼聲。光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示，LPR存在下調(diào)的空間，目前國(guó)內(nèi)存款市場(chǎng)仍存在失衡，定期存款占比仍高；年初以來(lái)國(guó)債利率進(jìn)一步明顯走低，低于同期存款利率水平，為銀行存款利率調(diào)降創(chuàng)造條件。不過(guò)，考慮到五年期LPR之前已有明顯下降且銀行業(yè)息差壓力持續(xù)，后續(xù)調(diào)整空間可能收窄。
事實(shí)上，去年我國(guó)剛剛進(jìn)行了一輪存量房貸利率調(diào)整。據(jù)央行2023年11月發(fā)布的公告，存量房貸降息工作基本完成，平均降幅0.73個(gè)百分點(diǎn)，惠及1.5億人，每年減少利息支出1600億元至1700億元，戶(hù)均每年減少3200元。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示，房貸作為銀行的重要資產(chǎn)和收入來(lái)源，銀行在調(diào)整時(shí)需要權(quán)衡各種因素。短期內(nèi)銀行主動(dòng)調(diào)整存量房貸利率的預(yù)期較低，但在大力推動(dòng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的背景下，不排除未來(lái)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)政策引導(dǎo)存量房貸利率下調(diào)的可能。
