侵占業(yè)主利益，履約不到位、收費(fèi)不合理……對于不達(dá)標(biāo)的物業(yè)公司，業(yè)主可以換；換什么樣的物業(yè)公司，也是業(yè)主說了算。近日，太原房產(chǎn)管理局發(fā)布了《太原市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出辦法(試行)》的通知(以下簡稱《辦法》)，自2024年12月30日執(zhí)行，試行2年。《辦法》對物業(yè)退出、選聘作了詳細(xì)的規(guī)定，今后，無論是物業(yè)企業(yè)提出不再續(xù)約，還是業(yè)主要求物業(yè)企業(yè)退出，均須按照《辦法》規(guī)定施行，既維護(hù)了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，也有利于住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序承接。
物業(yè)不達(dá)標(biāo) 業(yè)主可以換
《辦法》明確，物業(yè)服務(wù)人退出住宅小區(qū)物業(yè)管理包括但不限于以下情形：
前期物業(yè)管理階段：首次業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主共同決定，業(yè)主或業(yè)主委員會與新的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的。
合同期滿不再續(xù)約：物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，雙方均表示不再續(xù)約的。
提前通知解除合同：不定期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，一方已提前六十天通知對方，決定解除物業(yè)服務(wù)合同的。
業(yè)主依法解聘：業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人，并已依照合同約定期限通知物業(yè)服務(wù)人的(如合同未約定通知期限，則業(yè)主已提前六十天書面通知物業(yè)服務(wù)人的)。
履約不到位或侵占業(yè)主利益：對于因物業(yè)服務(wù)人履約不到位、侵占業(yè)主利益，經(jīng)屬地房產(chǎn)主管部門或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)調(diào)查、了解，作出限期責(zé)令改正后，拒不整改或到期仍無法達(dá)到整改標(biāo)準(zhǔn)的，重新核定物業(yè)服務(wù)等級后，依舊矛盾不可調(diào)和的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主大會按照法定程序解聘物業(yè)服務(wù)人的。
出現(xiàn)上述幾種情形之一的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在限定期限內(nèi)退出小區(qū)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出。同時，業(yè)主大會應(yīng)從保持項(xiàng)目管理的穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證業(yè)主的正常生活秩序。
物業(yè)要退出 需要這樣辦
去年年底，太原敦化坊某小區(qū)物業(yè)公司因業(yè)主長期拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)費(fèi)催繳困難，導(dǎo)致公司虧損嚴(yán)重，發(fā)布了物業(yè)撤場公告。從公告中可以看出，小區(qū)超過三分之二的業(yè)主簽字表決，且大多數(shù)業(yè)主表示不愿意繳納應(yīng)繳物業(yè)費(fèi)，也不再需要物業(yè)服務(wù)，物業(yè)公司于2025年1月1日起正式退出小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作。
這是一起典型的物業(yè)公司想要退出的案例。那么，物業(yè)想要退出，需要哪些程序？《辦法》明確，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主及業(yè)主大會作出解約(解聘)決定后，應(yīng)當(dāng)將擬解除合同原因、退出時間、同意承擔(dān)的違約責(zé)任以書面形式通知對方，并在小區(qū)顯著位置進(jìn)行公示，公示時間應(yīng)不少于七個工作日。接到書面通知后，雙方應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)就物業(yè)服務(wù)人退出項(xiàng)目管理的時間、交接等事宜進(jìn)行協(xié)商，形成交接方案。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主及業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在作出解約(解聘)決定和形成交接方案后，分別將有關(guān)事宜在3日內(nèi)書面報告所屬居(村)民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門。
原物業(yè)服務(wù)人在作出解約決定或接到解聘通知后，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定履行義務(wù)，并做好退出物業(yè)項(xiàng)目的相關(guān)準(zhǔn)備工作；應(yīng)當(dāng)在確定的退出之日起七個工作日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并將《太原市物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定的相關(guān)財(cái)物資料交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者指定的人，同時與新的物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
業(yè)主及業(yè)主大會在解聘或接到解約通知后，需督促業(yè)主按時繳納物業(yè)費(fèi)至約定退出時間，并按相關(guān)規(guī)定，配合新物業(yè)服務(wù)人做好承接查驗(yàn)工作。業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)及時組織召開業(yè)主大會會議，依法選聘新物業(yè)服務(wù)人，在約定退出時間一個月前完成選聘并公示，公示時間不少于七個工作日，公示結(jié)束后及時簽訂物業(yè)服務(wù)合同。同時，業(yè)主、業(yè)主委員會應(yīng)與原物業(yè)服務(wù)人做好承接查驗(yàn)工作，形成記錄或報告并簽署確認(rèn)。新物業(yè)服務(wù)人接管后，業(yè)主、業(yè)主委員會需將承接查驗(yàn)的財(cái)物、資料移交給新物業(yè)服務(wù)人，并簽署確認(rèn)。
如何換物業(yè) 業(yè)主說了算
原物業(yè)撤場后，新物業(yè)如何選聘？《辦法》也給出詳細(xì)規(guī)定，即在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，滿足以下任一條件，20%以上的業(yè)主就能向當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請召開首次業(yè)主大會：即房屋出售并交付使用的建筑面積超50%；房屋出售并交付使用，自首個業(yè)主入住滿2年；前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。首次業(yè)主大會成立時，要表決是否續(xù)聘或解聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓業(yè)主在物業(yè)服務(wù)的起始階段就有更多話語權(quán)。
選聘物業(yè)服務(wù)人需由業(yè)主共同決定，業(yè)主大會會議形式靈活，可集體討論或書面征求意見，鼓勵業(yè)主大會通過市房產(chǎn)主管部門的電子投票系統(tǒng)進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)表決，方便又高效。表決時，需由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，才能選聘新的物業(yè)服務(wù)人，充分保障大多數(shù)業(yè)主意愿。
業(yè)主大會會議由業(yè)委會或物管會組織，若因客觀原因未產(chǎn)生業(yè)委會(物管會)或委員人數(shù)不足，居(村)民委員會可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)下代行職責(zé)，組織業(yè)主表決，確保業(yè)主大會會議順利召開。召開前，召集人要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會報告會議情況和議題，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和居(村)民委員會會給予指導(dǎo)和協(xié)助，讓會議流程更規(guī)范。
原物業(yè)服務(wù)人退出后，業(yè)主可共同決定業(yè)主自治，或通過協(xié)議、招投標(biāo)方式選聘新物業(yè)服務(wù)人。若采用招投標(biāo)，業(yè)委會(物管會)或?qū)俚鼐?村)民委員會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)下，依法依規(guī)操作。評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法要公示7天以上，業(yè)主有異議，招標(biāo)人要記錄答復(fù)。評標(biāo)后出書面報告，推薦2至3名中標(biāo)候選人，業(yè)主大會按相關(guān)規(guī)定從中標(biāo)候選人中確定物業(yè)服務(wù)人。
原物業(yè)服務(wù)人退出，未實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治或未選新物業(yè)服務(wù)人時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)或居(村)民委員會可臨時指定物業(yè)服務(wù)人應(yīng)急，期限不超1年，保障小區(qū)清潔、秩序維護(hù)等基本生活秩序，費(fèi)用照實(shí)結(jié)算，由業(yè)主共擔(dān)。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)工作。
